Cuando se trata de adquirir un inmueble, hay quienes prefieren hacerlo de forma directa, buscando sus opciones en los diversos portales de internet, contactando con los vendedores y concertando las visitas a las viviendas, negociando en su caso el precio con la parte vendedora etc. Igualmente, la parte vendedora puede preferir gestionar ella misma la venta, anunciando de forma particular su vivienda. De este modo, se ahorran costes de intermediación, pero se soporta una mayor carga de trabajo.
Es muy habitual, sin embargo, que se prefiera acudir a los servicios de una agencia inmobiliaria, tanto para poner en venta una vivienda como para comprarla. Dicha agencia se encargará de buscar potenciales compradores para ese inmueble y/o de buscar viviendas que reúnan las características que buscan los compradores, de concertar las visitas a la vivienda, de trasladar a la parte vendedora las posibles ofertas de los potenciales compradores, de preparar los correspondientes documentos de señal, contratos de arras… así como posteriormente de preparar y coordinar la firma de la compraventa en notaría (además de otros servicios adicionales que habitualmente se prestan de modo complementario, como es la gestión del alta de suministros, los cambios de titularidad de suministros, o incluso determinadas gestiones que puedan ser necesarias ante el Ayuntamiento del municipio donde se ubique el inmueble; servicios todos ellos que no se enmarcan estrictamente en la labor del agente inmobiliario).
Como es lógico, dicha intermediación inmobiliaria tiene un coste económico para quienes se aprovechan de la misma (habitualmente, para ambas partes contratantes). Dichos honorarios nacen a favor del “agente” inmobiliario, y con motivo del desempeño de la labor intermediadora, que tiene lugar cuando se consigue poner de acuerdo a ambas partes contratantes y que la operación inmobiliaria alcance el denominado “buen fin”. La jurisprudencia es clara en este sentido, de modo que una vez puestas en contacto ambas partes y celebrado el contrato entre las mismas (que trae causa precisamente de la labor intermediadora desplegada por el agente inmobiliario), se devenga el derecho al cobro de honorarios por dicho intermediador. En este sentido, podemos citar (entre otras muchas):
-S.A.P. Valencia, Sección Octava, Rec. 679/2017, de 17.04.18: “En el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado, pero en todo caso, tal actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relaciónjurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además, el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio”.
-S.A.P. Valencia, Sección Sexta, Rec. 425/2017, de 24.07.17: es prolífica la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo (Ss.19-10-93, 30-11-93 , 7-3-94 , 17-7-95 , 5-2-96 , 30-4-98 , 2-10-99 , 21-10-00 …) en orden a considerar que procede el cobro de una comisión remuneratoria por un trabajo de mediación o corretaje, cuando confluyen los siguientes elementos: la existencia de un encargo para procurar la venta; la realización de las actuaciones necesarias para tal fin por parte del mediador; y la perfección del contrato de compraventa con base en la gestión del mediador”.
-S.A.P. Valencia, Sección Sexta, Rec. 219/2017, de 30.06.16
-S.A.P. Valencia, Sección Séptima, Rec. 1147/2016, de 18.04.17
Habitualmente los referidos honorarios por intermediación se plasman documentalmente: en el caso de la parte vendedora, suelen venir recogidos en el documento de “mandato de venta” que se suscribe cuando se encarga a la agencia inmobiliaria la venta del inmueble; en el caso de la parte compradora, lo habitual es que aparezcan recogidos en el documento de “parte de visita”. Dichos documentos se presentan a la firma de las partes por la agencia inmobiliaria, pudiendo éstas leerlos y decidir si desean firmarlos o no.
Nacido ese derecho al cobro de honorarios, y contando además con el correspondiente sustento documental, resulta irrelevante que el agente inmobiliario no haya intervenido finalmente en la operación (porque las partes hayan decidido excluirlo de la misma para así tratar de ahorrarse el pago de sus honorarios), ya que si su labor fue decisiva para la puesta en contacto de dichas partes, y el negocio jurídico ha concluido entre las mismas, existe derecho al cobro de honorarios. En este sentido se ha pronunciado la jurisprudencia de forma reiterada:
-S.A.P. Valencia, Sección Octava, Rec. 679/2017, de 17.04.18: Por último, los servicios del agente inmobiliario deben ser retribuidos, tanto si el negocio proyectado se consigue como resultado de su gestión mediadora, como si el oferente se aprovecha de su labor para celebrarlo directamente SS. del T.S. de 18-12-86 , 3-1-89 y 23-9-91 ). Esto es así, por cuanto la obligación del agente se contrae exclusivamente a poner en relación a los futuros contratantes, cumpliendo su obligación principal cuando consigue que entre ellos se perfeccione el contrato, sin que tenga que intervenir en él, formalizarlo o preocuparse de su consumación ( SS. del T.S. de 10-3-92 , 21-5-92 , 19-10-93 , 4-11-94 y 2-10-99 , entre otras) y esta perfección se produce desde que el comprador y vendedor, mediante el correspondiente contrato, se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado ( SS. del T.S. de 22-12-92 , 4-7-94 , 17-7-95 y 30-4-98 ), pues así lo expresa claramente el artículo 1.450 del Código Civil.
(…) que es evidente tanto la relevante intervención de la demandante en la operación de compraventa del inmueble como que la demandada se aprovechó de su labor para celebrarlo directamente. D) El posible desconocimiento de que los servicios de la inmobiliaria suponían el abono por su parte de un 3% de comisión, se refuta por la mera lectura del parte de visita, en el que literalmente se reseña que «La firma del presente documento, constituye el reconocimiento de visita de los inmuebles arriba indicados, así como la aceptación de la cantidad del 3% mas I.V.A. sobre el precio de venta en concepto de Honorarios»(sic) por lo que en estas circunstancias, no cabe hablar de ignorancia sobre el alcance económico de la comisión ni que contravenga lo dispuesto en la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, puesto que es el único texto principal que figura en el documento sin que resulte ambiguo ni contradictorio, sino que cumple con los estándares de concreción, claridad y sencillez en la redacción exigidos en la mencionada Ley.
-S.A.P. Valencia, Sección Sexta, Rec. 425/2017, de 24.07.17: TERCERO.- Sentado lo anterior, la presente ha de ser, al igual que la sentencia de instancia, estimatoria de la demanda, porque, perfeccionada la compraventa, el hecho de que la inmobiliaria demandante no tuviera intervención directa en la formalización de la escritura pública de compraventa, porque vendedores y comprador se pusieron de acuerdo en prescindir de la misma, no implica que aquellas no se aprovecharan de sus servicios, los cuales, habiéndose prestado y fructificado en la perfección de la compraventa, generan el devengo de los honorarios fijados en la sentencia apelada.
En este punto, existe incluso una Sentencia dictada en unificación de doctrina por el Tribunal Supremo: Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, núm. 228/14 de 21 de Mayo de 2.014, Ponente D. Francisco Javier Orduña Moreno: se fija como doctrina jurisprudencial de esta Sala que el mediador encargado de la venta de una vivienda tiene derecho a la retribución íntegra de la comisión pactada cuando su gestión resulta decisiva o determinante para el «buen fin» o «éxito» del encargo realizado, con independencia de que la venta se lleve a cabo sin su conocimiento y del precio final que resulte de la misma”.
Por todo ello, resulta fundamental tener en cuenta que si se acude a los servicios de una agencia inmobiliaria, dicha intermediación tendrá seguramente un coste, siendo conveniente leer de forma detallada los documentos que se presenten a la firma, y valorando si se desea o no incurrir en dicho gasto, ya que en caso de que la citada intermediación resulte útil para el fin pretendido por las partes (vender y/o adquirir la vivienda), el derecho al cobro de honorarios existe y podrá ser reclamado conforme a derecho por el agente inmobiliario.