¿En qué consiste un documento o contrato de arras penitenciales?, ¿es un contrato de compraventa?, ¿qué obligaciones genera para las partes?, ¿podemos echarnos atrás y resolverlo?…
El contrato de arras penitenciales viene regulado en el artículo 1.454 del Código Civil y es un documento que puede firmarse con carácter previo al otorgamiento de escritura pública de compraventa de un inmueble, con la finalidad de asegurar la operación y reflejar los pactos alcanzados entre las partes. Se trata, pues, de un documento privado que lleva aparejada la entrega de una cantidad de dinero (arras) por la parte compradora a la parte vendedora, a cuenta del precio total pactado para la compraventa.
En el documento o contrato de arras ambas partes contratantes se identifican e identifican el inmueble que será objeto de compraventa, establecen las condiciones de dicha compraventa (el precio, el plazo máximo para otorgar escritura, el importe de las arras que se entregan, la forma de pago tanto del precio como de las arras, el reparto del pago de los gastos de la operación de compraventa así como cualquier otra cuestión o acuerdo relativo a la compraventa. Así, ambas partes contraen una obligación mutua de compra y venta, cierran la operación inmobiliaria y preparan la transmisión que tendrá lugar mediante el otorgamiento de escritura.
La particularidad de las arras penitenciales, y lo que las diferencia de otro tipo de arras (las confirmatorias o las penales) es que en caso de que la parte compradora se eche atrás y decida, con posterioridad a la firma del contrato de arras, que no desea comprar la vivienda, perderá el importe entregado a la vendedora; asimismo, en caso de que fuera la parte vendedora quien decidiese no vender la vivienda tras la firma del contrato de arras, ésta deberá devolver por duplicado el importe recibido en concepto de arras a la parte compradora. Así, ambas partes sufrirán una contraprestación en caso de echarse atrás, lo que supone una garantía al cumplimiento del contrato.
Así, lo cierto es que nada impide que cualquiera de las partes decida resolver el contrato de arras por cualquier motivo (es decir, no se puede obligar a ninguna de las partes a comprar o a vender el inmueble a la otra parte contratante), no obstante, dicha resolución llevará aparejada una consecuencia onerosa para ambas partes, y es esto precisamente lo que constituye la mayor garantía de este tipo de documento, y lo que hace deseable que se suscriba con carácter previo al otorgamiento de escritura de compraventa.